La sostenibilità economica di un tetto verde produttivo (Parte 2)

Nell’articolo pubblicato il 13 dicembre 2021 (link) sono state presentate tre realtà di “Roof Farmers” a Rotterdam, Torino ed Anversa e la loro sostenibilità economica. In questo articolo verrà presentato il progetto di Via Russoli e verrano condivise le considerazioni dei roof farmers su come rendere sostenibile dal punto di visto economico la gestione di un tetto verde produttivo.

Via Russoli, il futuro del social housing

In Via Russoli, tra il centro storico e la campagna di Milano, sono presenti quattro palazzi, costruiti negli anni ottanta, di proprietà ALER – Azienda Lombarda Edilizia Residenziale Milano. Una decina di anni fa è stato scoperto che i pannelli isolanti della facciata contenevano amianto e sono stati quindi rimossi. Una volta rimossi i pannelli non sono stati sostiuiti causando discomfort termico all’interno dell’edificio; una situazione non sostenibile, anche dal punto di vista economico e ambientale.

L’architetto Tiziana Monterisi (co-fondatrice di Ricehouse Srl.) è venuta a conoscenza di questa problematica grazie ad un gruppo di signore residenti nelle torri di Via Russoli, che gestivano l’orto sul tetto di Superstudio Più progettato dall’artista Michelangelo Pistoletto. Da quel momento si è instaurato un rapporto tra l’architetto e le signore che si è formalizzato nell’Associazione Coltivare la Città.

Grazie al progetto CLEVER Cities e ad incentivi pubblici, è stato possibile avviare un progetto che prevede il rifacimento della facciata con materiali naturali e sostenibili, e la realizzazione di tetti verdi sulle quattro torri e sui tre corpi bassi di collegamento degli edifici.

Il processo di co-progettazione di CLEVER Cities ha rappresentato un punto di partenza per l’avviamento di una collaborazione tra i residenti nelle torri, gli architetti e gli stakeholder per progettare insieme lo spazio sui tetti.

Il progetto del tetto verde
I tetti hanno una superficie totale di circa 3.500mq e avranno diverse funzioni: la superficie ospiterà frutteti (510 mq), orti (750 mq), fiori, piante aromatiche e mellifere, prati e pannelli fotovoltaici.

Per la gestione e la manutenzione del tetto si sta valutando una collaborazione con Opera in Fiore, una realtà milanese che vorrebbe far (re)integrare persone svantaggiate, in tanti casi ex-carcerati, che attraverso la cura del verde, potranno arricchire la loro quotidianità. Come ha evidenziato l’architetto Emanuel Falappa (Ricehouse): “Sul progetto architettonico ci siamo, ma abbiamo ancora alcune questioni aperte legate ai costi di realizzazione e la manutenzione e gestione del tetto verde. Per esempio come trovare i fondi per la realizzazione del verde (il Superbonus non lo sostiene) e come poi sostenere i costi di gestione. Altre tematiche da affrontare sono tra l’altro la relazione tra il gestore e il proprietario e il controllo dell’accesso ai tetti, che da un lato devono essere aperti a più persone possibile ma dall’altro lato va controllato e garantita la sicurezza degli inquilini.” Queste questioni sono state affrontate anche dagli altri relatori. Adje (PAKT) ha evidenziato, ad esempio che: “Da noi il primo investimento è stato fatto da un investitore privato, ora copriamo le spese con le nostre attività. Potete anche voi provare a fare così, eventualmente attraverso fondi Europei per la realizzazione del tetto.
Per la gestione e l’accesso invece dipende molto da quello che volete ottenere. PAKT ha deciso di rendere parte del tetto accessibile ai soci, che pagano quindi un contributo di 50€ al mese. Hanno anche creato alcune regole, tra cui ad esempio portare a casa i rifiuti, rispettare le ore di silenzio dopo le h22, ecc.”

Anche se il progetto PAKT è nato su richiesta dei proprietari del palazzo sul quale è stato realizzato il tetto, ora è una realtà indipendente. La relazione tra le due realtà è una partnership basata sulla collaborazione, portata avanti parlando regolarmente, non solo sulla gestione attuale ma anche quella del futuro (è probabile che un giorno vengano realizzati dei loft) definendo le responsabilità come ad esempio quelle legate alla manutenzione straordinaria.

Anche a Rotterdam hanno dovuto pensare come gestire l’accessibilità del tetto. “Prima il tetto e l’orto erano accessibili a tutti”, ha spiegato Wouter Bauman, responsabile del progetto Dakakker. “Poi dopo varie situazioni – con persone che portavano il proprio cane, altre che lasciavano rifiuti, per non parlare della volta che sono stati distrutti tre lotti – abbiamo deciso di chiudere l’orto con una corda che permette alla gente di vedere l’orto ma gli impedisce di entrare. Solo il venerdì, quando lavoriamo nell’orto con i volontari, anche il pubblico ha la possibilità di accedere.”

In tema di accesso, il tetto gestito da RE.TE. ONG è accessibile agli ortisti tramite un badge. Come sottolinea Giuseppe Deplano: “loro si sentono a casa lì, e si sentono responsabili come se fosse loro. Loro stessi hanno creato le regole, e quindi si sentono in obbligo di rispettarle.” Nel caso di eventi didattici o altri eventi aperti al pubblico, c’è sempre qualcuno dell’associazione presente che fa salire i partecipanti sul tetto e che controlli che le regole vengono rispettate. L’unica difficoltà legata a questo tema è che il tetto è solo accessibile tramite le scale, e quindi non raggiungibile per tutti.

Per quanto riguarda invece i possibili incentivi per aiutare i condomini a realizzare un tetto verde sul proprio palazzo Emilia Barone, project manager di CLEVER Cities Milano per il Comune di Milano ha evidenziato in risposta alla domanda di un partecipante come: “Sì può sicuramente realizzare un tetto verde sul proprio condomino, ma serve il consenso di tutti i condomini ed è auspicabile concordare e seguire le regole di gestione da parte del condominio stesso. Il primo passe consiste nell’effettuare una verifica tecnico-strutturale e se esistono i presupposti per la realizzazione del tetto, si possono avviare la progettazione e la successiva realizzazione. Come incentivo si può approfittare del Bonus Verde che copre il 36% della spesa fino ad un massimo di 5000€ per unità immobiliare”.

Le conclusioni dell’evento ‘La sostenibilità economica di un tetto verde produttivo’

Per concludere, di seguito vengono riportate le considerazioni più importanti emerse durante l’incontro e utili per chi volesse realizzare un tetto verde produttivo che sia economicamente sostenibile ma che abbia anche un ruolo di rigenerazione urbana.

Esplorare i fondi disponibili
In Italia in questo momento ci sono vari fondi per rendere più sostenibili i condomini, tra questi il Superbonus 110%. Anche se la realizzazione di un tetto verde viene incluso tra le azioni per arrivare agli obiettivi, non tutti i costi per la realizzazione e l’installazione vengono coperti. Tuttavia, per coprire i costi si può per esempio usufruire del bonus verde, ma si possono prendere anche in considerazione altri finanziamenti da fondi locali, nazionali o Europei.

Creare un buon rapporto tra proprietari e affittuari
In tutti e quattro i casi presentati durante il webinar, l’utente o il gestore del tetto non era il proprietario dell’appartamento sottostante il tetto. Viene suggerito dagli esperti di rimanere sempre in buoni rapporti con il proprietario e di mettere in chiaro anche le responsabilità: chi si occupa delle spese per gli interventi sulla struttura, chi paga per la spesa per la manutenzione quotidiana, ecc. Ma anche chi beneficerà del guadagno ottenuto, per esempio grazie all’affitto del tetto per eventi o shooting fotografici.

Saper valutare la sostenibilità dei propri obiettivi
Questa può essere una delle tematiche più complicate. Dagli esperti abbiamo capito che si può iniziare da un obiettivo ben preciso ma che durante la gestione si può scoprire che il progetto non è economicamente sostenibile ed intervengano altre problematiche.. E’ importante quindi, oltre ad avere un piano iniziale, avere anche la flessibilità di adattare questo piano alla situazione. Allo stesso tempo però è importante non perdere di vista gli obiettivi principali posti in partenza, come nei casi discussi durante l’evento, la socializzazione per le persone del quartiere e l’educazione alimentare.

Decidere cosa coltivare e per chi
Su un tetto produttivo possono essere coltivati frutta, verdure, fiori. La scelta di quale prodotti (edibili) coltivare va fatta in base al clima locale e alla destinazione finale del raccolto, per esempio se consumata dai roof farmers, dai lavoratori / volontari, o se verrà usata per gli eventi didattici e/o per la vendita B2B o B2C.
I relatori hanno fatto capire che in termini di fonti di reddito, per i tetti con solo qualche centinaia di metri quadri di coltivato, è difficile vivere solo della vendita del raccolto. Il guadagno è più di natura sociale, educativo, ambientale.

Capire come valorizzare l’impatto sociale
Oltre alla sostenibilità economica, il tetto verde ‘CLEVER’ dovrebbe anche avere un impatto sociale e dare un contributo positivo a livello locale.
Sia Adje che Wouter hanno parlato del programma TEEB (che sta per “The Economics of Ecosystems and Biodiversity”) che dà un valore ai servizi ecosistemici della natura anche a livello sociale, per chi fosse interessato ulteriori informazioni sull’approccio sono disponibili qui: http://teebweb.org

I tetti CLEVER possono avere molteplici vantaggi indiretti, per esempio, realizzare un orto condiviso su un tetto può farvi risparmiare sulla spesa al fruttivendolo e sull’abbonamento in palestra!